Crowdlending immobilier : ce qui a changé après les faillites de 2025
Entre la faillite de Koregraf et le redressement de WiSEED, le crowdlending immobilier a perdu son innocence. État des lieux, risques réels et bonnes pratiques pour 2026.
Un secteur sous choc
L'année 2025 a marqué un tournant brutal pour le crowdfunding immobilier en France. La faillite de Koregraf et le redressement judiciaire de WiSEED (finalement repris par le groupe Advenis) ont envoyé un électrochoc au marché et aux épargnants.
Pourtant, le secteur reste attractif sur le papier : le rendement annuel brut moyen affiché se situe entre 9 et 10 % en 2026, un niveau qui continue de séduire les investisseurs en quête de rendement. Mais les chiffres cachent une réalité plus contrastée.
Les chiffres qui comptent
Le taux de projets en retard de plus de 6 mois a atteint 25 % fin 2024, un niveau préoccupant. Certaines plateformes affichent des taux de défaut pouvant aller jusqu'à 35 ou 45 % sur leurs projets historiques. L'AMF, dans ses recommandations de 2024, souligne que « l'investissement en crowdfunding ne devrait pas représenter plus de 5 à 10 % du patrimoine financier total d'un épargnant non averti ».
Le cadre réglementaire s'est renforcé avec le règlement européen ECSP, et 61 plateformes étaient agréées par l'AMF au 6 novembre 2025. Ce tri est positif : il écarte les acteurs les moins solides.
Ce qui a changé concrètement
- Les plateformes sérieuses sont plus exigeantes dans la sélection des projets
- Les taux affichés restent élevés mais intègrent mieux les risques
- La due diligence des promoteurs est renforcée (LTV inférieur à 65 %, fonds propres supérieurs à 25 %, hypothèque de 1er rang)
- Les investisseurs sont devenus plus prudents et diversifient davantage
Les critères pour bien investir
Avant de souscrire à un projet de crowdlending, vérifiez :
- La solidité de la plateforme (agrément AMF, historique, transparence sur les défauts)
- Le niveau de fonds propres du promoteur
- Le LTV (Loan-to-Value) du projet : en dessous de 65 %, c'est un signal positif
- La garantie hypothécaire : privilégiez le 1er rang
- Le track-record du promoteur sur ses projets précédents
- La durée du prêt : les projets courts (12-18 mois) sont généralement moins risqués
Fiscalité
Les intérêts du crowdlending sont soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) à 30 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Depuis la LFSS 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus du capital pourraient passer à 18,6 %, portant le taux global à 31,4 %.