Démembrement de propriété (Nu-propriété / Usufruit)
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien à l'extinction de l'usufruit).
L'usufruitier perçoit les revenus (loyers, dividendes, intérêts) et assume les charges courantes. Le nu-propriétaire n'a pas la jouissance du bien mais peut le vendre (avec l'accord de l'usufruitier).
Le démembrement est un puissant outil d'optimisation fiscale et de transmission : la valeur de la nue-propriété est calculée selon un barème d'âge de l'usufruitier, permettant de transmettre à moindre coût fiscal.
L'astuce du professionnel
L'astuce de l'investisseur averti : achetez la nue-propriété d'un bien avec décote de 30 à 50% par rapport à la pleine propriété. Vous ne percevez pas de revenus pendant la durée du démembrement, mais vous achetez à prix réduit. À l'extinction de l'usufruit, vous récupérez la pleine propriété sans fiscalité. Et si vous financez l'achat à crédit, les mensualités sont réduites grâce à la décote. C'est l'une des stratégies les plus efficaces pour les investisseurs fortement imposés.